广州楼市新政满月：市场回暖，年底行情可期？
元描述： 广州楼市新政实施满月，一二手房成交量创下近期新高，市场信心修复，刚需群体置业窗口到来，业内人士分析指出年底行情可期。
引言： 广州楼市新政实施满月，市场交出了一张亮眼的“成绩单”。从数据上看，一、二手房成交量分别创下近期新高；从市场反馈上看，刚需积极入市、二手房议价空间缩窄等积极变化也开始显现。数据的背后是市场信心的修复，也是广州房地产市场企稳的开始。对于后市，业内人士认为，政策利好之下广州楼市年底行情可期，在置业成本明显降低的情况下，刚需群体置业窗口已经到来。
热度不减，成交量创新高
广州楼市新政实施后，市场展现出强劲的活力，一二手房成交量都创下了近期新高。
新房市场：刚需入市，产品力成关键
“银十”的热度延续到“金十”，开发商频频报喜，成交量破亿的消息不断传出。从销量来看，区位、品质、价格等各方面综合性强的高性价比产品备受追捧。根据刚刚发布的《2024广州市房地产市场研究报告》，总价段在500万元以下的产品市场成交占比超过75%，可见刚需刚改需求的积极入市对广州楼市至关重要。
克而瑞的数据显示，10月1~15日广州一手楼盘网签数据中，TOP10榜单之中除一个项目之外，均属刚需、刚改项目。而从成交金额排行榜来看，总价在500万元以下的刚需及刚改项目占据了其中四席。业内人士认为，这正是广州楼市从此前改善产品的点状热销，开始整体企稳的重要标志。
除了政策利好推动需求入市之外，另一个重要原因是激烈的市场竞争之下，广州楼市产品力的快速提升使得置业者能以较高性价比实现良好的居住体验。
二手房市场：业主心态走强，议价空间缩窄
近期，关于二手业主“反价”的新闻频频见诸媒体。市场上，大部分业主看好新政利好之下出现的“上行”行情，希望趁着利好刺激出现的交易时机加快卖房。与此同时，也有部分出售意愿不太强或想等待更理想价格卖房的业主，出现涨价的冲动。
合富大数据显示，“十一”黄金周海珠二手楼市新增挂牌放售的降价房源数量锐减，而新增挂牌放售的涨价房源数量继续小幅增长。二手房业主涨价的冲动，主要源于“十一”黄金周期间及之后一二手楼市表现出的人气高涨。
在一些热点板块，一个月上调价格几十万的房源也不少。以广钢新城为例，9月该片区中海花湾壹号一套建筑面积81.67m²的3房，以255万元放售，折合单价3.1万/m²。近日，该套房源挂牌价涨到270万元，折合单价3.3万/m²。据中介透露，该套房源“涨价”的原因主要有两点：一是周边一手项目小户型产品快速售罄，使得二手市场上刚需产品重新变得稀缺；二是“9.29”新政之后广州楼市行情明显反弹，一直以来交投活跃的广钢新城板块则率先从中受益，涨价房源并非孤例。
作为广州二手市场的风向标，珠江新城片区也同样出现了不少议价空间缩窄，涨价房源增加的案例。以标杆项目嘉裕公馆为例，贝壳成交数据显示进入10月后该项目的平均成交价格已经重新回到15万元/平方米以上，距离9月出现的价格低点回升幅度超过20%。
可见，交投持续升温的行情，叠加“9.29”新政利好持续释放，开始改变二手房业主对后市预期。贝壳找房的数据显示，10月涨价房源超过3600套，比9月上涨了23%，而降价房源超过4.5万套，比上月只增长了1.5%。很显然，虽然以价换量仍是市场主流，但选择涨价的房源增长明显，这也将使得10月广州二手房市场平均议价空间明显收窄。
广州楼市新政：利好释放，市场信心修复
广州楼市新政的实施，释放了明显的利好信号，也修复了市场信心，让市场看到了企稳回升的希望。
市场信心修复，政策利好持续释放
“国庆期间确实卖得还不错，但比较担心的是政策效果。”部分开发商人士向记者透露，随着“银十”接近尾声，项目来访的热度也有所下降，这也让刚刚体会了一把市场“火热”的项目团队有所顾虑。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，“银十”本就是楼市的重要营销节点，同时叠加了全面取消限购等新政对需求的释放，使得成交创出新高，但若一直维持这种“大卖”状态，不仅不符合常态也不利于市场的健康。“合理的预期十分重要，实际上广州的新房市场成交规模6000套已经合格，7000套已经表现较为优秀了。”
相比一手市场，二手市场的行情似乎显得更加稳定。贝壳平台的数据显示，黄金周后每周带看人数依然稳定超过2万人，相比8-9月每周1.6万-1.7万人看房，人气涨幅在20%以上。业内人士表示，带看量保持稳定，也意味着二手市场情绪依然很高，行情可能延续到11月甚至12月。
年底行情可期，四季度有望成为全年“优等生”
对于后续的市场，肖文晓表示对四季度成交较为乐观。“一方面市场信心已经明显修复，另一方面政策储备箱内还有存量房收购等政策，同时年底开发商也还有一波大规模营销，四季度将有望成为今年成交表现最好的季度。”除此之外，二手房的成交高峰所释放出的部分置换需求，有望在接下来的第四季度进入一手市场，进一步对新房形成托底效应，加快量价企稳。
广州楼市：刚需置业窗口已开启
广州楼市新政之下，置业成本明显降低，刚需群体置业窗口已经到来。
置业成本降低，刚需群体上车时机已至
“无论是从政策、市场还是置业成本，我都认为目前已经处于底部区域。”肖文晓指出，在政策层面上已经明确释放了“止跌回稳”的信号，而面对新政利好，市场给与的反弹程度也显著超过了去年9月、今年4月。与此同时，对于购房者而言，首付比例、贷款利率等均处于历史较低位。“市场处于底部区域这一点目前是比较明确的，因此对于普通的购房者来说，从居住角度而言目前是不错的上车时机。”
优选大品牌现房项目，关注持有环节
肖文晓还建议道，随着楼市回归居住需求，置业者的关注焦点应该更多转移到持有环节，例如物业服务、售后等环节。“尤其是刚需群体，未来可能还有置换的可能性，可以优选大品牌开发商的现房项目。”肖文晓表示，这样既可以避免交楼风险，同时未来二手房流通起来也更容易。
二手房市场：理性定价，避免盲目追高
二手方面，合富研究院高级分析师梁燕明则表示，从10月二手楼市周成交数据来看，黄金周后第一周有个冲高的过程，是积压需求的释放过程，其后数据虽有回落，但依然是年内的高位。市场目前处于复苏博弈的波动阶段。在置换端，相比9月中旬，放售业主们的心态已经出现明显变化，议价空间已经缩小不少，是较好的售出时机；而在置业端，建议业主们还是要根据市场成交价格合理定价，不要盲目追高。
常见问题解答
Q1：广州楼市新政实施后，市场会一直保持“大卖”状态吗？
A1：不太可能。新政释放了市场活力，但市场需要一个稳定的发展趋势。专家预计，广州楼市成交规模会趋于稳定，并不会一直维持“大卖”状态。
Q2：广州楼市新政对二手房市场的影响是什么？
A2：新政利好之下，二手房业主心态发生变化，议价空间缩窄，成交量有所上升。但市场依然处于波动阶段，建议理性定价，避免盲目追高。
Q3：广州楼市新政后，刚需群体应该如何置业？
A3：目前是刚需群体上车的不错时机，建议关注大品牌开发商的现房项目，以降低风险，并关注持有环节，例如物业服务、售后等方面。
Q4：广州楼市新政后，未来市场走势如何？
A4：专家认为，广州楼市在政策利好和市场信心的双重作用下，年底行情可期，四季度有望成为全年成交表现最好的季度。
Q5：广州楼市新政后，二手房业主应该如何定价？
A5：建议根据市场成交价格合理定价，不要盲目追高。
Q6：广州楼市新政后，是否意味着房价一定会上涨？
A6：新政释放的利好信号，使得市场信心修复，但房价走势依然受到多个因素影响，需要理性看待市场变化。
结论
广州楼市新政实施满月，市场交出了一张亮眼的“成绩单”。一二手房成交量创下近期新高，市场信心修复，刚需群体置业窗口已经到来。业内人士分析指出，在政策利好和市场信心的双重作用下，广州楼市年底行情可期，四季度有望成为全年成交表现最好的季度。但市场依然处于波动阶段，建议购房者理性看待市场变化，根据自身需求选择合适的房产。
